집값이 연 2.7% 이상 올라야 사는 게 이득이다 — 전세·월세·매매 실계산
전세 vs 월세 vs 매매 · 2026
8억 아파트, 현금 2억 4천, 4년 거주. 매매는 월 181만원, 전세는 132만원, 월세는 164만원이 사라집니다. 매매가 이기려면 집값이 매년 2.7%씩 올라야 합니다.
연 2.7%
4년 보유 기준 매매가 전세를 이기는 집값 상승률 손익분기. 10년 보유면 1.8%, 2년이면 3.6%로 바뀝니다
세 선택지를 같은 잣대에 놓으면
"월세는 버리는 돈, 전세는 남는 돈"이라는 말은 이자와 기회비용을 빼먹은 계산입니다. 전세 4억 5천에 현금 2억 4천을 넣으면 그 돈이 예금에서 벌었을 이자(세후 2.54%, 월 50만원)가 사라지고, 나머지 2억 3천은 전세대출 이자(4%, 월 77만원)가 나갑니다. 월세와 비교할 때 이 둘을 더해야 공정합니다.
| 항목 (월 환산) | 매매 8억 | 전세 4.5억 | 월세 1억/150만 |
|---|---|---|---|
| 대출 이자 | 약 2,030,000 | 약 790,000 | 0 |
| 내 돈 기회비용 | 약 510,000 | 약 510,000 | 약 210,000 |
| 월세 / 보유세 / 보증보험 | 약 100,000 | 약 50,000 | 약 1,540,000 |
| 취득세·중개보수·부대비용 | 약 590,000 | 약 28,000 | 약 6,000 |
| 집값 상승 (연 2%) / 세금 환급 | 약 -1,370,000 | 0 | 약 -125,000 |
| 월 실질 주거비 | 1,807,408원 | 1,323,194원 | 1,639,625원 |
집값 상승률에 따라 순위가 이렇게 뒤집힙니다
| 집값 연 상승률 | -3% | 0% | +2% | +3% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 매매 월 실질비용 | 5,072,470 | 3,172,741 | 1,807,408 | 1,112,644 | -376,651 |
| 전세 | 1,323,194 | 1,323,194 | 1,323,194 | 1,323,194 | 1,323,194 |
| 월세 | 1,639,625 | 1,639,625 | 1,639,625 | 1,639,625 | 1,639,625 |
| 가장 유리 | 전세 | 전세 | 전세 | 매매 | 매매 |
집값이 연 5% 오르면 매매의 월 실질비용은 마이너스, 즉 살면서 돈을 버는 구조가 됩니다. 반대로 3% 떨어지면 월 500만원씩 사라집니다. 2016~2025년 서울 아파트 연평균 상승률은 약 6%였지만 2022~2023년은 하락했습니다. 매매는 "평균"이 아니라 "내가 사는 4년"에 베팅하는 일입니다.
보유 기간이 길수록 매매가 유리해지는 이유
취득세·중개보수 같은 초기비용(이 사례 약 2,800만원)은 한 번 내면 끝이라, 오래 살수록 월로 나눈 부담이 줄어듭니다. 10년 보유면 손익분기가 1.8%까지 내려옵니다. 2~3년 안에 이사 계획이 있다면 매매는 집값이 3.6% 이상 올라야 본전입니다.
전세를 고르더라도 보증금 반환보증(연 0.13%, 4.5억 기준 월 5만원)은 꼭 드세요. 위 계산에는 이미 포함돼 있습니다.
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